تعاونی مسکن چیست؟
مسکن یکی از نیازهای اصلی بشر و یکی از مشکلات اساسی خانواده های ایرانی است. قیمت سرسام آور مسکن در کشور ایران، به ویژه در شهر های بزرگی همچون تهران، اصفهان و شیراز، داشتن خانه را برای بسیاری از افراد به یک رویای دور و دست نیافتنی تبدیل کرده است. در چارچوب قوانین موجود و با توجه به تسهیلاتی که دولت ها برای شرکت های تعاونی در نظر میگیرند، تعاونی مسکن می تواند راه حلی اقتصادی و مناسب برای دستیابی به این آرزو باشد. ما در این مقاله با تعاونی مسکن، کارکردهای آن و ویژگی های تعاونی های دولتی و خصوصی بیشتر آشنا می شویم.
آشنایی بیشتر با تعاونی مسکن
به بیان ساده، تعاونی مسکن گروهی از افراد حقیقی هستند که دور هم جمع می شوند و برای ساخت مسکن، سرمایه گذاری می کنند. این افراد سرمایه های کاملا یکسانی را برای این شراکت در نظر می گیرند و هدف اصلی آنها ساخت ساختمان های مسکونی است. بدین ترتیب یک شخصیتی حقوقی تحت عنوان تعاونی مسکن شکل می گیرد. اشخاص حقیقی فعال در این تعاونی به صورت داوطلبانه فعالیت می کنند.
سرمایه شرکت های تعاونی از دو روش تامین می شود: سرمایه اعضای تشکیل دهنده تعاونی و وام های بانکی و دولتی. بخش اول در واقع همان نقدینگی یا سرمایه اولیه ای است که سنگ بنای تعاونی را شکل می دهد. علاوه بر آن، از آنجایی که تامین مسکن دغدغه اصلی دولت است، بانک ها و موسسات مالی (از جمله بانک مسکن ایران) نیز با در نظر گرفتن تسهیلاتی، اقدام به ارائه وام به شرکت های تعاونی می کنند. وام هایی که دولت برای شرکت های تعاونی در نظر میگیرد معمولا بازپرداخت طولانی مدت و بهره پایینی دارد. شرکت های تعاونی می توانند تا سقف 80 درصد از هزینه های طرح های خود، از دولت وام دریافت کنند.
کارکردهای شرکت های تعاونی مسکن از منظر قانون:
بر اساس ماده 81 قانون شرکت های تعاونی، این شرکت ها در زمان تشکیل با هیچ گونه محدودیتی در خصوص انتخاب اعضا روبرو نیستند. از سویی دیگر، این شرکت ها حوزه بسیار گسترده ای از فعالیت های مختلف را پوشش می دهند. به بیان ساده تر، هدف آن ها تنها ساخت خانه و سرپناه نیست، بلکه بر اساس قانون، یک شرکت تعاونی مسکن می تواند در حوزه های زیر نیز فعالیت کند:
- خرید زمین، خانه، آپارتمان های مسکونی، ساختمان و سپس واگذاری آنها به صورت اقساط و یا نقد به اعضای تعاونی.
- ارائه خدمات مهندسی و معماری برای اعضای تعاونی
- نظارت بر ساخت خانه ها و ساختمان های متعلق به تعاونی
- خرید واحد های مسکونی و واگذاری آنها به صورت نقد یا اقساط به سایر اعضا
- اجاره دادن خانه ها و واحد های مسکونی شرکت به اعضا
- نگهداری از تاسیسات، انجام تعمیرات، خدمات عمومی و اداره ساختمان های مرتبط با تعاونی
تفاوت تعاونی عام با تعاونی های خاص
شرکت های تعاونی مسکن بر اساس شیوه عضوگیری، به دو دسته کلی تعاونی عام و خاص تبدیل می شوند. در ادامه تفاوت های میان این دو نوع شرکت تعاونی مسکن را بررسی می کنیم:
- شرکت های تعاونی عام: حداقل سرمایه مورد نیاز برای تاسیس شرکت های تعاونی عام صد میلیون ریال است. شرکت و عضویت در این دسته از شرکت های تعاونی مسکن برای عموم آزاد است. بودجه مورد نیاز (چه سرمایه اولیه و چه افزایش سرمایه) این نوع از شرکت های تعاونی باید از طریق عرضه سهام به عموم مردم تامین شود.
- شرکت های تعاونی خاص: این دسته از شرکت های تعاونی منحصرا برای گروه خاصی از افراد طراحی شده اند. اعضای شرکت های تعاونی خاص می توانند دانشجویان، کارگران، کارمندان و یا گروهی از افراد خاص باشند که با سرمایه ای مشخص دور یکدیگر جمع شده و نسبت به انجام پروژه های عمرانی اقدام کرده اند. حداقل سرمایه مورد نیاز برای تاسیس این دسته از شرکت های تعاونی، ده میلیون ریال است. برای ثبت شرکت تعاونی، باید حداقل یک سوم سرمایه اولیه آن، پرداخت شود.
مزیت های تعاونی دولتی
به منظور تسهیل رشد و توسعه کشور در جنبه های مختلف، دولت برای شرکت های تعاونی دولتی و خصوصی مزایا و امتیازات ویژه ای را در نظر گرفته است. شرکت های تعاونی دولتی از تسهیلات و امکانات زیادی برخوردار هستند که در این راستا می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- حمایت بانک توسعه تعاون: شاید جالب باشد بدانید که چیزی در حدود 70 درصد از منابع بانک توسعه تعاون تنها به حمایت شرکت های تعاونی اختصاص دارد. شرکت های تعاونی دولتی می توانند با وام های معقول و استفاده از تسهیلات این بانک ، نسبت به تامین سرمایه و پیشبرد اهداف خود اقدام کنند.
- مطالبات شرکت های تعاونی دولتی، در رده مطالبات ممتاز قرار می گیرد. این بدان معناست که اگر یکی از سرمایه گذاران ورشکست شود و یا از دنیا برود، مطالبات شرکت تعاونی با اولویت اول مورد بررسی قرار می گیرد. شرکت می تواند در چنین شرایطی به راحتی طلب خود را وصول کند.
- در اکثر موارد، هزینه های پرداختی پایان سال به شریکان شرکت تعاونی، از مالیات معاف هستند. البته در این خصوص تبصره هایی وجود دارد که با مراجعه به قانون مالیات ها می توانید شبهات را برطرف کنید.
نحوه تشخیص تعاونی مسکن سالم
پیدا کردن یک شرکت تعاونی مسکن سالم و قابل اعتماد اهمیت بسیار زیادی دارد. شما مجبور هستید چند سال از زمان و دارایی خود را در این شرکت ها سرمایه گذاری کنید تا در نهایت، به خانه مورد نظر خود دست پیدا کنید. اگر شرکتی که انتخاب می کنید سالم نباشد، ممکن است از نظر مالی دچار ضررهای هنگفتی شوید و یا در مسیر خرید خانه، برای چند سال عقب بیفتید. تحقیق کردن در خصوص تعاونی مد نظرتان، پیش از امضای قرارداد و یا واریز هر نوع وجهی، اهمیت بسیار زیادی دارد. برای تشخیص تعاونی مسکن سالم راه های مختلفی وجود دارد که در ادامه برخی از آن ها را بررسی می کنیم.
تناسب قیمت با شرایط پروژه:
معمولا آنچه که به تعاونی مسکن پرداخت می کنید، قیمت تمام شده واقعی ملک شما است. این نوع پروژه ها هزینه های جانبی بسیار کمی دارند و افرادی که در تعاونی فعالیت می کنند، معمولا بابت کارهای خود در تعاونی هزینه یا درآمدی دریافت نمی کنند. بنابراین در اولین قدم باید بررسی کنید که آیا هزینه ای که پرداخت می کنید با توجه به نوع مصالح، شرایط منطقه و موارد دیگر، منطقی هست یا خیر. هزینه تمام شده خانه مد نظر شما نباید بیشتر از قیمت یک خانه آماده در منطقه مشابه باشد. این قیمت همچنین نباید خیلی کمتر از قیمت یک خانه مشابه در منطقه باشد. در این صورت مطمئن باشید که در میانه پروژه مجبور خواهید بود هزینه بیشتری را صرف کنید و یا اینکه کارفرما مجبور خواهد بود از مصالح بی کیفیت تری استفاده کند. همچنین مطمئن شوید که در ازای پرداخت اقساط، پروژه نیز به شکل متناسبی در حال پیشرفت باشد.
امتیازدهی، قراردادها و اولویت بندی شرکت های تعاونی مسکن:
در هر برج یا ساختمانی، معمولا خانه هایی که در طبقات بالاتر قرار می گیرند، قیمت بیشتری دارند. در ابتدای پروژه های شرکت های تعاونی، اینکه چه اپارتمانی نصیب چه شخصی می شود، مشخص نیست. اما طرح های تشویقی، سیستم های امتیاز دهی و شرایط مشابهی برای این امر وجود دارد. ممکن است در یک تعاونی مسکن، افراد به ازای پرداخت به موقع اقساط خود امتیاز مثبت دریافت کنند. بدین ترتیب، در انتهای پروژه، طبقات بالاتر در اختیار افرادی قرار خواهد گرفت که امتیاز بیشتری داشته باشند. مطمئن شوید شیوه تقسیم خانه ها در تعاونی مسکن انتخابی شما یک سیستم شفاف و قابل درک باشد. همچنین اطمینان حاصل کنید شیوه نقل و انتقال و نوع قراردادی که تعاونی مسکن به شما ارائه می کند، از قوانین نقل و انتقال پیش فروش تبعیت کند. حتما در این خصوص تحقیق کنید و مطمئن شوید در زمینه نقل و انتقال ملک، شرکت تعاونی انتخابی شما، غیر قانونی عمل نخواهد کرد.
زمانبندی پروژه و رضایت اعضا:
یکی دیگر از فاکتورهایی که در انتخاب یک شرکت تعاونی سالم اهمیت دارد، زمانبندی پروژه است. این اطلاعاتی است که در زمان مراجعه و عقد قرارداد باید در اختیار شما قرار گیرد. حتی طرح سوالی مانند “آیا این پروژه جدول زمانبندی دارد یا خیر” می تواند به شما کمک تا شرکت را بهتر بشناسید و از سرمایه گذاری پول خود در پروژه های بی برنامه، جلوگیری کنید. پیشرفت پروژه را با توجه به جدول زمانبندی بسنجید. اگر پروژه از زمان بندی اعلام شده عقب تر است، سرمایه گذاری در آن ریسک بالایی دارد.
از سایر اعضای تعاونی و سهامداران پرس و جو کنید. رضایت یا عدم رضایت این افراد می تواند اطلاعات بسیار زیادی را در اختیارتان قرار دهد. آیا پروژه، سهامداران و اعضای خود را در جریان پیشرفت های پروژه قرار می دهد؟ آیا پروژه مشکل خاصی دارد؟ چرا اعضا مایل هستند امتیاز خود را به فروش برسانند؟ اگر اعضای برای واگذاری سهام یا امتیاز خود عذر موجهی نداشته باشند (نیاز به پول یا مهاجرت) باید حساسیت بیشتری به خرج دهید. صحبت کردن با اعضا می تواند نقاط قوت و ضعف تعاونی مسکن مد نظر شما را آشکار کند.
نتیجه گیری
رشد و توسعه اقتصادی یکی از اهداف بسیار مهم هر دولتی است و کشور ما ایران نیز به این پیشرفت و توسعه نیازمند است. در کنار این امر، مسکن به یکی از دغدغه های بزرگ و شاید حتی غیر قابل حل بسیاری از خانواده های ایرانی بدل شده است. شرکت های تعاونی بستری ایده ال برای افزایش رشد و توسعه و تحقق اهداف بلند مدت و کوتاه مدت دولت ها هستند.
شرکت های تعاونی به ویژه زمانی اهمیت پیدا می کنند که انجام امور به تنهایی و یا به صورت فردی امکان پذیر نیست. به عنوان مثال، احتمال موفقیت اجرای یک پروژه عمرانی در قالب تعاونی، بسیار بیشتر از زمانی است که یک سرمایه گذار منفرد، اقدام به پیشبرد پروژه کند. همچنین هدف اصلی شرکت های تعاونی مسکن، دسترسی به ثروت و منفعت نیست. هیچ یک از اعضای تعاونی ها، بابت کار و خدماتی که در این شرکت ها ارائه می دهند، ثروت اندوزی نمی کنند. هدف اصلی چنین تشکل هایی، بهبود شرایط زندگی افراد و رشد و توسعه اقتصادی- اجتماعی کشور می باشد.
ما در این مقاله تلاش کردیم به صورت کامل در خصوص شرکت های تعاونی مسکن، اهداف آنها، تفاوت میان شرکت های تعاونی عام و خاص و همچنین مهم ترین ویژگی شرکت های تعاونی مسکن سالم، اطلاعاتی را در اختیارتان قرار دهیم. اگر در آرزوی داشتن خانه رویاهایتان هستید و می خواهید از طریق شرکت های تعاونی و املاک های معتبر به این هدف دست پیدا کنید، می توانید با استفاده از نکاتی که در این مقاله ارائه شد، از همین امروز اقدام کنید!